Parametry kredytu na zakup mieszkania to elementy konstrukcji, które należy dobrać zgodnie do oczekiwań i możliwości kredytobiorcy. Przynajmniej tak funkcjonują najlepsi doradcy.

Kredyt mieszkaniowy to wieloletnie i wymagające zobowiązanie finansowe. Podpisując umowę z bankiem kredytobiorca deklaruje sposób spłacania kredytu i jego finansowe implikacje, czyli rzeczywiste kwoty, które muszą trafić na bankowe konto. Dziś nie budzi już zaskoczenia fakt, że niska prowizja z reklamy okazje się być zgubną, oprocentowanie nie zawiera przecinka i zawiera dwie pełne cyfry, a dodatkowo trzeba było wyłożyć w gotówce sporą kwotę na ubezpieczenie. Kredyt mieszkaniowy jest produktem i aby podnieść jego atrakcyjność, a w efekcie sprzedać, banki projektują ciekawe i kuszące opakowania. Zawsze radzimy naszym klientom: nie traćcie czasu na oglądanie ładnych opakowań – poproście o zestawienie parametrów kredytu i wszystkich związanych z nim kosztów i wpadnijcie do nas. Na kawę, po prostu…

Oprocentowanie kredytu ma bardzo duży wpływ na jego całkowitą wartość i wysokość comiesięcznych rat, ale twierdzenie, że oprocentowanie kredytu hipotecznego jest jego najważniejszym parametrem, to ogromne uproszczenie, a w wielu wypadkach nieporozumienie, kosztujące kredytobiorcę konkretne pieniądze. Dlaczego?

Ponieważ to dodatkowe prowizje, na pierwszy rzut oka niewielkie procenty i kwoty, mogą znacząco podnieść rzeczywisty koszt kredytu. Przykłady:

Prowizja od udzielenia kredytu znajduje się w umowach wielu banków i może wynosić od 1% do nawet 3% wartości kredytu, co oznacza, że najczęściej jeszcze przed uruchomieniem środków trzeba bankowi zapłacić kilka tysięcy złotych w gotówce (przy kredycie na 200.000 PLN „niewinny” 1% to kwota 2.000 PLN) Tak wiele banków korzysta z tej możliwości, że wiele osób uważa prowizję od przyznania kredytu za standard we wszystkich bankach, a to nie jest prawda – nie wszystkie banki wymagają zapłaty prowizji od udzielonego kredytu. W wielu wypadkach prowizję za udzielenie kredytu mona kredytować (zamiast 200.000 PLN byłoby w naszym przykładzie 202.000),

Powszechną praktyką są także ubezpieczenia, parametr, przy którym szczególnie ważne są relacje, wiedza i umiejętności negocjacyjne. Różne są koszty, okresy i warunki ubezpieczeń:

– ubezpieczenie spłacania kredytu od momentu podpisania umowy z bankiem, do chwili wpisania hipoteki do księgi wieczystej, czyli tzw. ubezpieczenie pomostowe, które ustalane jest procentowo od wartości kredytu. Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej ustanawia zabezpieczenie hipoteczne na rzecz banku, a tym samym opłata pomostowa nie jest więcej pobierana. Popularne jest także pokrycie ubezpieczenia pomostowego przez podniesienie oprocentowania kredytu, które po ustaniu hipoteki jest obniżane.

– ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – pojawi się z pewności, jeśli kwota kredytu jest wyższa niż 80% wartości kupowanejnieruchomości. Składka ubezpieczeniowa jest liczona procentowo w stosunku do brakującego wkładu własnego.
– wiele banków proponuje (i stawia jako warunek udzielenia kredytu) także inne ubezpieczenia, np. ubezpieczenie na życie lub od utraty zdrowia, a także ubezpieczenie na wypadek utraty źródła dochodu, itp.;

– podpisanie weksla in blanco gwarantuje bankowi szybkie postępowanie w sprawie ściągalności i egzekucji długu, dlatego banki korzystają z tego rozwiązania.; koszt weksla to 0,1% wartości kredytu;

– prowizja w przypadku wcześniejszej spłaty kwoty kredytu, choć coraz rzadziej spotykane;
Koszt założenia hipoteki i wpisanie jej do księgi wieczystej na rzecz banku także ponosi kredytobiorca i jest nieunikniony. Odbiorcą tej kwoty jest nie bank, a skarb państwa w postaci sądu.

Prawdziwym „języczkiem u wagi” jest okres spłaty, ponieważ subtelne zmiany w latach mogą stanowić o wymiernych korzyściach lub stratach. Im dłużej – tym niższa rata, ale kwota globalnie zwrócona do banku jest większa o odsetki od kapitału.