‘MUST HAVE’ DLA WSZYSTKICH, DLA KTÓRYCH KREDYTY MIESZKANIOWE TO AKTUALNY TEMAT: ZESTAW DEFINICJI ZWIĄZANYCH Z KREDYTAMI HIPOTECZNYMI.

Zacznijmy od kwestii zasadniczej: ile kosztują kredyty mieszkaniowe i co o tym decyduje?

MARŻA – to oprócz stopy referencyjnej główna składowa oprocentowania kredytu. to pojęcie nie tylko związane z kredytem hipotecznym, ale dla banku jego główny element: marża jest wynagrodzeniem banku za pożyczenie pieniędzy. Wysokość marży jest ustalana przed podpisaniem umowy iw całym okresie kredytowania jest stała, a jej zmiany można dokonać tylko na podstawie aneksu do umowy.
O wysokości marży decydują dwa elementy związane z kredytem hipotecznym:

OPROCENTOWANIE – ustalane przez każdy bank indywidualnie i jest podstawowym czynnikiem decydującym o tym czy produkt banku to atrakcyjna oferta kredytowa.

WIBOR STOPA REFERENCYJNA – rentowność bonów pieniężnych emitowanych przez Narodowy Bank Polski w trakcie podstawowych operacji otwartego rynku. To oprocentowanie pożyczek jakich banki udzielają sobie wzajemnie, w Polsce WIBOR. NAJWAŻNIEJSZA DLA CIEBIE informacja na temat stopy referencyjnej jest taka, że nie zależy ona od banku, tylko od Rady Polityki Pieniężnej, która ustala wysokość stopy referencyjnej i od 4 lipca 2013 r. stopa referencyjna NBP wynosi 2.50%.

Jak obliczyć oprocentowanie kredytu hipotecznego?

MARŻA  = OPROCENTOWANIE + WIBOR  /chyba że realizujesz kredyt przez ABC Finansowania i w grę wchodzą negocjacje z bankiem).

PROWIZJA – jednorazowa opłata naliczana w momencie uruchomienia kredytu. Ustawia o kredycie konsumenckim określa, że prowizja za udzielenie kredytu konsumenckiego nie może ona przekraczać 5% wnioskowanej kwoty.

RZECZYWISTA STOPA PROCENTOWA – realna wysokość oprocentowania kredytu, obliczona na podstawie kosztów prowizji, ubezpieczeń i innych opłat okołokredytowych.

EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) – zmienna stopa oprocentowania (stopa referencyjna) określana codziennie na podstawie ofert przesyłanych przez największe europejskie banki. Stopa EURIBOR jest bazą (oprócz marży) do określania wysokości oprocentowania dla kredytów w euro. W przypadku kredytów hipotecznych najczęściej stosuje się stopę 3-miesięczną (EURIBOR 3M).

LIBOR (London Interbank Offered Rate) – zmienna stopa oprocentowania (stopa referencyjna) określana codziennie na podstawie ofert przesyłanych przez wybrane międzynarodowe banki. Stawka LIBOR jest kwotowana m.in. dla franka szwacarskiego i dolara amerykańskiego. Stopa LIBOR jest bazą (oprócz marży) do określania wysokości oprocentowania dla kredytów walutowych. W przypadku kredytów hipotecznych najczęściej stosowana jest stopa 3-miesięczna (np. LIBOR CHF 3M).

LTV (ang. Loan To Value) – wskaźnik określający stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Na jego podstawie bank określa maksymalny poziom dostępnego kredytu hipotecznego dla klienta (oprócz zbadania zdolności kredytowej). Najczęściej od poziomu LTV banki uzależniają wysokość marży.

SŁUŻEBNOŚĆ – rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego związanego z daną nieruchomością, który może skutkować dużymi utrudnieniami np. podczas budowy domu. Do najczęściej spotykanych służebności należą: gruntowa, np. na rzecz dojazdu służb porządkowych w okolice budynku wielorodzinnego, oraz osobista – mająca na celu zaspokoić potrzeby osoby fizycznej np. wieczyste (do momentu zgonu) prawo zamieszkania. Może ona być zniesiona w każdej chwili aktem notarialnym, w którym uprawniony zrzeka się powyższego prawa. Banki z reguły nie przyjmują jako zabezpieczenia nieruchomości, które są obciążone służebnością osobistą.

UBEZPIECZENIE BRAKUJĄCEGO WKŁADU WŁASNEGO – dodatkowe zabezpieczenie związane z kredytem hipotecznym, stosowane w przypadku gdy jego wysokość przekracza ustalony przez bank graniczny wskaźnik LTV. Najczęściej stosowane przy kredytach które przewyższają 80% wartości kredytowanej nieruchomości.

UBEZPIECZENIE POMOSTOWE – dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego pobierane przez bank do momentu uzyskania prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Jego koszt najczęściej doliczany jest do miesięcznej raty kredytowej.

WEKSEL – papier wartościowy, w którym wystawca weksla zobowiązuje się BEZWARUNKOWO do zapłaty sumy wekslowej na rzecz jego posiadacza. Aby dokument uznać za weksel, muszą się na nim pojawić:

nazwa weksla,

polecenie bezwarunkowej zapłaty,

data zapłaty weksla,

sumę wekslowa,

podpis wystawcy weksla.

Wskaźnik TDR (Total Debt Ratio) – wskaźnik określający obciążenie dochodów kredytobiorcy innymi zobowiązaniami gospodarstwa domowego. To istotne dane związane z kredytem hipotecznym, który jest wieloletnim zobowiązaniem. TDR jest wyrażany w procentach i głównie na jego na podstawie bank określa maksymalną zdolność kredytową klienta. Każdy z banków wyznacza własne graniczne wartości TDR w zależności od waluty kredytu.

ZALICZKA – forma zabezpieczenia interesów stron stosowana w umowach przedwstępnych na zakup nieruchomości. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, zaliczka traktowana jest jako wpłata na poczet końcowej ceny nieruchomości. Oznacza to, że przy ostatecznej umowie sprzedaży jej cena jest pomniejszona o wpłaconą wcześniej kwotę zaliczki. W przypadku odstąpienia stron od umowy przedwstępnej kwota zaliczki musi zostać zwrócona osobie, która ją wpłaciła.
ZADATEK – najczęściej stosowany w umowach przedwstępnych na zakup nieruchomości. Wg zapisów kodeksu cywilnego zadatek, podobnie jak zaliczka, jest zaliczana w pocztę końcowej ceny nieruchomości. Jednakże odmiennie niż w przypadku zaliczki, jeśli któraś ze stron odstąpi od postanowień umowy przedwstępnej, kwota zadatku nie jest zwracana. Co więcej jeśli osoba zainteresowana sprzedażą odstąpi od umowy, musi stronie kupującej oddać dwukrotność wpłaconej kwoty.